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하영수 소장의 부동산 전망(펌)
 
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Updated at 2021-02-25 18:42:40

하영수의 머니 머니 토크

1) 현정부 임기는 2022년 4 월 까지 이고

다음 정부 임기는 2022~2027년 4 월 까지이다

 

2) 현재 진행중인 주택 건설 은 2023년 전후로 급속히 감소한다

 

3) 3기 신도시 입주는 2019년 발표 당시2020 년 12 월 토지보상을 마치고 2026년 시범 단지 입주 할수 있도록 하겠다 하였으나

2021년 현재 토지보상이 마무리 되지 않았고 2022 년12 월 까지 이루어진다면 3기신도시 시범단지 입주는 2028 년 즈음이 될것이다

 

4) 서울 과 수도권내 진행되던 택지개발지구 (다산 미사 위례 시흥 및 화성) 대부분 2022년 끝으로 입주가 끝이난다

 

서울 내 재건축(반포 개포 둔촌) 재개발 대부분역시 2023년을 전후로 입주된 이후

현재 조합설립단계인 재건축 추진단지의 입주는 아무리 빨라도 2027년 이후이다

 

5) 정부가 추진중인 2.4대책에 따는 도심지역세권 개발을 통한 주택공급은 2025년 까지부지 확보이며

그에 따른 진행젤차 간소화로 빠른 추진이 이루어진다면 이역시 2027년 전후는 되어야 입주가 이루어질 것이다

 

ㆍ 구역지정 2021년 동의서 75% 확보 2023년 조합설립 각종 인허가절차 2025년

이주 2026년 철거밎 착공2027년

건축 후 입주 2029년

 

6) 2023~2027년간 약 5년의기간

다응정권 임기 5년 의 시간은 수도권지역에 역사적 유례가 없는 사례가 될것이다

입주물량이 극히 줄어드는 시기 약 5년기간이다

 

7) 매우 중요한 핵심 내용

우리나라 주택 가격은 주요 선진국 대비 그 상승률이 크지 않았다

물가상승 수준으로 유지한 주택 가격의 비밀은 정부주도의 공급 정책 때문이었다

 

정부주도 주택정책의 장점은 주택시장이 비수기 에도 주택공사를 통해 꾸준하게 공급을 해주었기 때문이다

즉 공공역활을 훌륭하게 수행해 주었기때문이다

이 러한 과정에서 언제든 공급할수있도록 택지지구를 지속적으로 지정하여 왔다

 ㆍ(주택 공급으로 택지 지구가 감소 할 때마다 다시 추가 지정하여 꾸준하게 그 일정 양을 유지 해 왔다)

 

1977년 이후 2022년간 매년 25~70 만호의 주택 공급은 그렇게 이루어 졌다

ㆍ수요가 줄어드는 불경기 시기에 민간 분양은 줄어들어도 공공 분양(주공:LH) 일정량의 주택 공급은 해 주었기 때문이다

 

그런데2017년 현정부 집권후 주택공급이 충분 하다고 말해오다가 2019 이후 그리고 2021년 지금 정부는 황급히 3기신도시를 지정하고 공급하겠다고 한다

 

다시말해 2016~2017년 시급하게 공급 계획을 진행 했다면 최소한 2025년 즈음 첫 입주를 할수도 있었다

아니면 2017년 현정부의 강력한 재건축 규제가 없었다면 도심지 재건축 단지가 순조롭게 진행되었다면 (반포 대치동 잠실 명일 등지 외 ᆢ)

이들 재건축단지는 2025년 전후 로 즉 둔촌 개포1단지 입주후 뒤이어 1~2년시차로 입주까지 이어지는 공급이 되었을 가능성이 크다

 

2012 년을 전후로 서울시는( 박 원순시장) 뉴타운및 재개발 지역의 구역 취소를 시작 하며 2016 년까지 기존 추자지역의 30% 가까지 직권 해제 하였다

 

이들지역이 구역 취소가 되지 않고 지금까지 사업이 진행되었다면 최소한 해제지역의 20~30% 는 상당부분 사업이 진행되어 2022년 ~이주나 철거단계 까지 진행되었을 지도 모른다

 

하지만 현실은 그렇지 않다

 

1977년이후 서울수도권 주택공급은.

택지개발 (신도시) 형태나 재건축 재개발등 도시정비사업으로 꾸준하고 지속적으로 많든 적든 주택공급이 멈추지않고 이루어졌다

 

2023~2027년 5 년여 기간 즉 차기 정부 임기 기간 역사적으로 유례없는 주택 공급 공백이 이루어지는 시기이다

 

차기정부5년은 주택 입주가 급속히 감소 하고 극히적은 물량 만 이루어진다

그간 추진해온 가로주택정비사업과 소수의 재개발과 양주옥정이나 화성시등 서해안 권역 등지의 입주물량이 수도궉 입주물량의 전부인 시기가 된다

 

지금 우리는 2023년 이후 무슨일이 일어나고 있는지를 제대로 인식해야 한다

 

정부는 2020년7.31을 통해 임대차 보호법 개정되며 계약갱신청구권 을통해 기존2년기간에 추가하여 2년 거주가능하게 하고 임대료 인상은 5% 로 제한 하였다

그런이유로 2020년8 월이후 기존계약 이만기된 상당수 전세는 5% 인상후 2년을 추가 거주하는 물량이 상당수 차지하게되었다

이것은 임대가격이 신규임대시 10 억 이나 기존 5 억에 거주하던 세입자가 계약갱신권을 이용하여 5억25백에 거주하는 같은지역내 다른 임대가격을 형성하게 하였다

 

이러한2 + 2 는 2020년7월+2년인 2022년8 월이 되면 계약갱신청구권 사용임대차가 모두 실제 임대가로정상화가 이루어지는시기이다

2022년8월+2년인 2024년7 월간 임대가 상승폭이 매우 커질 가능성이 있다는 의미다

 

2023년 이후 입주는 줄고 임대료는 모두 정상화가이루어 진다

여기에 2022년+4년간(2+2) 임대료를 올리지 못하기에 2022년~2024년간이루어지는 임대계약은 2022+4년인 2026년~2028년 까지 4년치 인상분을 적용하고자 할것이다

 

임대차 임대료 인상이 큰 폭으로 이루어질 가능성이 매우 크다

이것역시 매매 가격에 영향을 줄것이다

 

2020년부터 종부세 부담이 큰 폭으로 인상되었고 이것은2023년 까지 쿠준히 증가할것이다

여기에 최근 오른주택가격으로 인상되는 종부세와 그대상지역 역시 크게 늘어날것이다

 

2023년 종부세는 최고조에 가깝게 부당이 증가한다

이렇게 부담하는 세금에대하여 집주인은 상당부분을 세입자 임대가계에 전가할 것이다

 

결론

 

다음정부 대통령은 누가될지 우리는 모른다

하지만 신임 대통령의 임기 5년은 역사상유례없이 매우 난처한 상황이 연출되는 임기 5 년이 될것이다

 

정말 공급 공백기 5 년 이란 유례없는 상황 은 역대 정권과 비교시 다음정부가 처음 격는 일이 될것이다

 

정 말 공급 할수있는 방법이 없다

 

대체지역인 경기도 일부의 입주물량에 수도권 전체가 5년간 의지 해야하는 상황이 되었다

그리고 차차기 정부는2027년 5 월 집권한다

 

그 2027년 이후 는 이전 5년과 정 반대의 상황이 된다

 

폭 풍처럼 3기신도시 입주 와 지금 다급하게 진행되는 재건축 단지와 도심지 역세권 공급 물량이 동시다발적으로 진행되는 것은

2027~2032년 기간이 되기 때문이다

 

 

[출처]하영수의 머니 머니 토크

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다들 당장 공급안될꺼라는 거는 다들 예상하고 있어서 뭐 놀랍지도 않는데

차기 정권에서 x 치울라면 고생하길 할 듯 하네요.

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Comments
1
2021-02-25 18:37:24

아 공무원들이 왜 폰트 자간 신경쓰는지 좀 알거같기도 하네요... 

OP
1
2021-02-25 18:43:24

원글 읽고 그냥 복붙 햇더니만...

자간 수정했습니다.

4
2021-02-25 18:40:01

개재앙이랑 그 똘마니들이 나라 작살내려고 작정하고 정책 폈죠

1
Updated at 2021-02-25 18:42:46

그래도 문프는 잘못이 없으시죠 그렇게 생각하시다니 토왜적폐네요 ㅡㅡ
이게다 이명박근혜때문인데 왜 문프탓이죠?

2021-02-25 18:41:10

 팩트 정리 잘해주셨네요.. 앞으로 3년이상은 우상향입니다 

1
Updated at 2021-02-25 18:43:02

 이거만 봐도 박원순이 얼마나 미친 놈이었는지 알 수 있죠.

문재인과 김현미가 기름을 뿌렸다면 뿌림당할 장작은 박원순이 다 만들어줬음.

꼬우면 3D프린터로 집 만들어라.. 세 배는 빠르다고 하니..

1
2021-02-25 18:55:12

박원순 하니깐 생각난건데 도시재생사업이 얼마나 허황된 것인지 한 번 썰좀 풀어봐야겠네요..

참여한 케이스가 있어서

11
2021-02-25 18:44:38

문재앙과 모두안녕의 한국인 대학살극

이들이 죽인 부동산때문에 날린 출산률 생각하면 이 둘은 간첩 그 이상 반역자

Updated at 2021-02-25 18:53:51

신고가 50% 거래후 취소 물량이던데 투기세력도 강력하게 단속했으면 오늘자 기사 찾아보세요

인간의 욕망 정부가 무슨수로 막나요 별짓거리 다하면서 올리던데 .

 

 

OP
1
Updated at 2021-02-25 19:01:05

 

국토부 보도내용으로 계산해보면

전체거래 중 취소 물량은 4.9%

순수해제는 취소 물량의 56.6% 이니까

4.9 * 0.556 = 2.77%

여기서 다시 신고가 갱신한 것도 16.9% 이니까 2.77 * 0.169 = 0.469% 니까

이정도를 전체세력으로 본다면 이걸로 전체 시장이 교란이 가능한정도군요.


2021-02-25 18:58:17

세력세력 하는데 지방에 갭투자 하러 가는 사람들 대부분이 그냥 평범한 20,30대거나 아줌마에요,

별로 대단할  것도 없는. 야채 가격오르니깐 미리 사놓은 우리집 할머니랑 비슷한 이치인거죠. 스케일 차이가 날 뿐.

 

 

Updated at 2021-02-25 19:06:35

한 사람 36건이, 특정인이 다수의 취소 거래건에 참여한건 총  952건인데 이 건들이 진정으로 한국 부동산을 캐리한다고 생각하시나요? 

 

그러기엔 한국 부동산 시장은 아주 거대한 시장이고, 한국 경제는 1000조가 넘는 규모입니다.

 

참고로 서울시의 저번달 아파트 거래건수가 5000건이 넘습니다. 비수기인데 말이죠

OP
1
2021-02-25 19:05:06

하는 사람이야 당연히 있겟죠.

그러니 주택법으로 형사처벌도 하고

 


국토부는 집계 과정에서 특정인이 다수의 취소건에 참여한 사실이 드러나는 등 교란 의심 사례가 발견돼 집중조사가 불가피하다는 입장이다. 국토부 관계자는 “특정인인 A씨의 경우 매도·매수·중개인 중 하나로 참여하면서 36건의 취소거래에 참여한 사례도 확인됐다”며 “특정인이 다수의 취소거래에 관여한 건은 전국 952건(순수 해제건 대비 4.3%)으로 파악된 상태”라고 설명했다.

 

---

 

이 특정인 36건으로 부동산 자전거래 투기세력으로 미친듯이 오른거면

우리 정부가 엄청 무능한거죠. 

2021-02-25 19:16:59

최대 3000 만원 벌금이던데 몇억 씩 이득본 사람들한테 실효성이나 있을까요 ??

OP
Updated at 2021-02-25 19:21:21

 

양도소득세+여기 표에 없는 취득세까지 생각하면

남는것도 얼마 없습니다.

뭐 정부입장에서는 꿀이죠 세금 팍팍 내주니

2021-02-25 19:22:27

다주택자가 지금 21억짜리 사도 25억에 팔아야 본전이에요..ㅋㅋ

2021-02-25 19:25:04

거래취소로 시세만 올려놓고 안 파는거죠 .

OP
2021-02-25 19:30:21

시세조작이 신고가 취소 탓 하는거 같은데

이번에 한달 이내에서 당일? 보름 내 신고 바뀌면 알겠죠.

누구 말이 옳은건지

 

2021-02-25 19:37:52

그게 몇아파트나 그러냐이거죠 ㅋㅋ

Updated at 2021-02-25 19:06:15

투기꾼들있죠 중국인들과 미국국적 검머외들 근데 댓통령과 180석은 왜 보고도 방치를 할까요?

OP
2021-02-25 19:07:07
경기도는 올해 하반기 부동산 거짓 신고 의심 사례 2,727건을 특별 조사한 결과 81명을 적발해 과태료 3억7,000만원을 부과했다고 29일 밝혔다. 이 중 11명은 부동산 시세를 높이려고 실거래가보다 부풀려진 ‘업계약’을, 2명은 양도소득세를 덜 내려고 실거래가보다 낮은 금액의 ‘다운계약’을 작성했다. 나머지 68명은 계약 일자를 거짓 신고하거나 신고에 필요한 자료를 제출하지 않았다. 도는 부동산 거짓 신고 의심 사례 중 597건에 대해선 아직 조사가 진행 중이다. 도는 부동산 매도 및 매수자가 가족 또는 친척 등 특수 관계로 확인되거나, 주변 시세와 비교해 터무니없는 가격으로 거래를 신고한 212건을 국세청에 통보하고 양도세 탈루 등 불법 여부에 대한 조사를 요청했다. /윤종열기자

 

--------------

 

11명이 업계약 해서 남들이 따라간다고 부동산 시장이 개판난거면

25번째 대책동안 이 정부는 뭐한거진지도 생각해보시길

 

4
Updated at 2021-02-25 19:10:10

이렇게 진지하게 믿어주니깐 정부도 계속 투기꾼 탓으로 몰아가고 책임은 안지려 하는거죠

2021-02-25 19:11:03

비과세 임대로 등록된 물량 100만채 였음

OP
1
2021-02-25 19:16:00

설마 임대사업자들이 집값 자전거래 해서 올렸다는 소리는 아니길.... 

Updated at 2021-02-25 19:22:17

그거 때려잡으면 집값 잡힌대요? 오히려 전월세가 폭등할거 같은데요

1
2021-02-25 19:06:00

그 별짓거리 다 하던게 이번정권때만의 일인가요?? 아직도 투기세력이 집값을 올린다고 생각하시다니.지금은 다주택의 메리트가 없어서 똘똘한 한채, 실거주로 다 올리는거에요.
그래서 전세 낀 투기성 매물은 바로 입주가능한 아파트보다 1억이상으로 저렴한거고요.

2021-02-25 19:08:51

10채이상 다주택자 5만가구 무슨소리하는건지

2
Updated at 2021-02-25 19:12:55

다주택자 악마 메타도 이해가 안가네요 ㅋㅋ

동서고금을 막론하고 다주택자 없었던 적이??

조선시대에도 전,월세는 있었습니다만.

 

지금10채이상 다주택자 대부분은 20년도 넘은 사람들입니다. 그땐 아무 말도 없다가 이제와서???

 

막말로 다주택자 없으면 전,월세 물량도 없죠.

나라에서 전,월세 주나요?

 

 

1
2021-02-25 19:21:13

투기세력때문에 집값 못잡는거면 이번정부가 가장 무능하단 소리인거죠.

역사상 투기세력없던적이 없는데 이번정부만 부동산 25번째정책내놓아도 투기세력잡기는커녕 계속 폭등시키는거니깐요.

1
Updated at 2021-02-25 19:23:01

대 투기세력 화력만 놓고보면, 이 정권은 노무현만도 못하죠.

노무현때는 왕창 물량 때려놓고, 종부세 올려서 투기세력들이 

'에이 드러워라 명박이로 바뀔 때까지 존버탈련다'라도 했지 ㅋㅋ

 

지금은 진짜 아노미죠 아노미

1
2021-02-25 19:23:40

누구나 부동산 문제가 뭔지 다 알고있는데 이번정권은 절대 자기들 실수 인정안하려고 해서 이모양 이꼴이 된거죠.

전 정권탓, 금리탓, 투기꾼들 탓ㅎㅎ

2021-02-25 19:27:29

정부 비판적으로 보는 관점 다른거라고 봅니다 님 공급량 부족

저는 투기 최적화된 판 깔아준거 부동산정책 실패한거는

 사실이죠 .

2021-02-25 20:01:48

투기하기 가장 좋았을때는 아이러니 하게 집값 가장 덜 오른 명박이때죠
대출도 연봉만 나오면 무한에 명의도 무한에 비과세 특례아파트도 수두룩.
지금은 투기하기 안 좋은 시정입니다

2
2021-02-25 19:14:03

그거야 원래있던 다주택자들이고요.
지금 집 매수하는 사람들이 다 주택자냐 이거죠. 부동산규제로 세금때문에 다 주택자들 굳이 지금 더 집 안삽니다.
투기세력들 때문이 아니라 공급없고 신축개발 다 막고 전세법때문에 전세가 오르면서 집값오르는거죠.
투기때문에 집값 오른다고 생각하는게 지금 정부마인드라 여지껏 똥싸고 있는거죠.

1
2021-02-25 19:20:28

부동산을 자꾸 통제가능한 대상으로 보고 통제해야만 한다고 믿으니.. 사람들을 투기교도 정도로 생각하나보네요.

2021-02-25 18:51:05

 난쟁이가 쏘아올린 작은 공의 세계관에 두뇌가 고정되버린 사람들이 2020년에 타격을 주고 있습니다

2021-02-25 18:56:02

김수현 변창흠 다 80년대 판자촌에 영혼을 두고 왔죠 ㅋㅋ 본인들이 아직도 청바지입는 대학생인줄 알고 있음.

웃긴 건 이 부류 사람들 사석에서도 옜날 얘기밖에 안함 ㅋㅋ

3
2021-02-25 18:56:52

문재앙과 대가리 깨진 종족들이 만든
핑크빛 미래네요ㅋㅋ

5
2021-02-25 19:14:23

재앙이도 역겹지만 대가리 깨진애들이 더 꼴보기싫네요
어설프게 똑똑한척하는거 정말 역겹

2021-02-25 19:40:34

ㅋㅋㅋ집이라도 많고 대깨하던가..
집도 없으면서 뭔 대깨 ㅋㅋ

3
2021-02-25 18:57:10

뭐 이래도 결국 민주당 뽑으니, 전 어느 순간부터 투표 의지가 사라짐

7
2021-02-25 19:09:26

근데 솔직히 지금 서울집값은 과반수이상의 서울시민들이 원한거 아닌가요? 서울시장3선의 박안녕이랑 강남빼고 현대통령의 강력한 지지자들이었는데... 분명 이런공약을 보고 지지하고 뽑은걸텐데 왜 싫어하는지...
저는 지방살고 이게 유탄와서 3년후엔쫒겨나야하지만서도 잘모르겠네요

2021-02-25 19:30:04
부동산 잡는데 공급 이상의 대책이 없다고 그렇게 전문가들이 알려줘도
'공급무새' 어쩌고 하며 비아냥대던 대깨문들..

요즘은 정부에서 급조된 공급책이나마 내놓는 시늉하니 정부가 그래도 할 일은 하고 있다고
칭찬하던데 ㅋ

4
Updated at 2021-02-25 19:33:15

2017년부터 대한민국에 나타난 전대미문의 사상최초 부동산투기세력
북한이 내려보낸 특수부대인듯
처음보는거라 정부가 대처를 못하나보네요

OP
1
Updated at 2021-02-25 19:36:55

신출귀몰해서 잘 잡히지도 않는거 보니 특수부대 맞는 듯

2021-02-25 19:36:17

어떻게 딱 문통집권긴지 ㄷㄷ

2021-02-25 19:46:02

뉴타운 반토막내고 그나마 있는곳도 방해한 박원순도 자유로울순 없음.

사실 공급안한간 뻔하죠. 아파트 지어진곳은 보수화된다는 믿음때문

그러니 공급도 임대위주로 하려다가 집값이 이꼴난거고 2017년에 공급부족하다 그러면 적폐 투기꾼 취급당했을듯

고급아파트튼 신규아파트가 공급되야 기존 거주인들이 갈아타면서 기존 아파트 가격이 하락하고 이런 조정도 있는건데

2021-02-25 20:02:33

아파트 보수화 생각도 못한건데 흥미롭네요 .

2021-02-25 21:35:11

아파트 소유자의 보수화는 문재인정부 참모중 한명이 쓴 글이 출처일걸요? 꽤 유명한사람이었는데 김수현이었나?

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