6대 광역시 버블 수준 (feat. 2020년 4분기 주택구입부담지수)(by 삼토시)

모르시는 분을 위해 다시 설명드리자면

주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요, 참고로 지수 100은 주택담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미로, 이는 중간소득의 서울 근로자가 중간가격의 서울 주택을 구입할 시 소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요한 수준을 의미합니다.

금리와 집값, 소득을 고려해서 현재의 집값이 과거와 비교해 어느 수준까지 와있는지를 나타내준다는 면에서 유용한 지표라고 할 수 있겠습니다.

다만 현재 주택금융연구원에서 발표하는 주택구입부담지수가 2004년부터 2012년까지는 KB부동산 중위 매매가를 사용해왔지만 2013년부터는 한국감정원의 중위 매매가를 사용해왔는데 시계열상으로 중간에 기준이 달라진다는 것은 분석에 오류를 초래할 단점이 있습니다.

따라서 저는 6대 광역시 주택구입부담지수 그래프에 지금까지 주택금융연구원이 발표해온 지수를 "주택구입부담지수(구)", 2013년부터도 KB부동산의 중위 매매가로 환산해서 산출한 지수를 "주택구입부담지수(신)"으로 수정 반영토록 하겠습니다.

그럼 하나씩 들여다보겠습니다. (지역별 착공/인허가 물량은 아파트 기준입니다)

□ 부산

부산의 2020년 4분기 주택구입부담지수는 64.4로 과거 16년간 평균인 60.1보다 +7% 초과된 상황입니다. 반면, 전고점인 2017년 3분기 84.6 까지는 +31% 괴리가 있습니다.

그래프에서 보시다시피 3분기까지는 중장기 평균을 밑돌고 있었으나 4분기 아파트 매매가 급등으로 단숨에 중장기 평균을 초과하였습니다.

4분기 지수가 중장기 평균 대비 +7% 초과된 상황이기 때문에 집값도 다소 고평가된 것으로 보입니다만 전고점까지도 +31%의 괴리가 있기 때문에 버블의 초반부 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 2.4만호인데 2017~20년 연 평균 착공 물량이 2.7만호 이상이므로 단기적인 물량 부담은 조금 있는 편입니다.

다만 인허가 물량이 급감하고 있어 (2017년 4.1만호 → 2018년 3.1만호 → 2019년 1.4만호 → 2020년 1.5만호) 중장기적인 물량 부담은 상당히 적은 편이 2023년 이후 부산의 집값 전망을 밝게 보게 합니다.

□ 대구

대구의 2020년 4분기 주택구입부담지수는 61.7로 과거 16년간 평균인 60.8보다 +1% 초과된 상황입니다. 반면, 전고점인 2015년 2분기 76.2 까지는 +24% 괴리가 있습니다.

4분기 지수가 중장기 평균 대비 +1% 초과된 반면 전고점까지는 +24%의 괴리가 있기 때문에 버블은 없는 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 1.7만호인데 2018년 2.2만호 → 2019년 2.7만호 → 2020년 3.6만호의 착공 물량은 상당한 부담입니다.

게다가 2011~19년 연 평균 인허가가 1.9만호인데 2017~19년 연 평균 인허가 물량이 3만호 수준인데다 2020년도 2.7만호로 적지 않아 대구는 현재 집값에 버블은 없는 편이나 단기ㆍ중장기 물량 부담이 만만치 않은 상황입니다.

□ 인천

인천의 2020년 4분기 주택구입부담지수는 52.6로 과거 16년간 평균인 64.3보다 -18%나 미달된 상황입니다. 반면, 전고점인 2008년 3분기 90.6 까지는 +42%나 괴리가 있습니다.

4분기 지수가 중장기 평균 대비 -18% 미달된 상황인데다 전고점까지는 +42%나 괴리가 있기 때문에 심각한 저평가 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 2.4만호인데 2018년 2.8만호 → 2019년 4.1만호 → 2020년 3.6만호의 착공 물량이 크게 다가옵니다. 대구와 마찬가지로 단기적인 물량 부담이 작지 않은 수준입니다.

2011~19년 연 평균 인허가 물량은 2.2만호인데 2018년 3.5만호, 2019년 3.9만호의 인허가는 상당한 수준이나 2020년은 2.5만호로 인허가가 줄어 시간이 갈수록 공급은 줄어들 가능성은 있습니다.

□ 광주

 

광주의 2020년 4분기 주택구입부담지수는 44.0으로 과거 16년간 평균인 40.7보다 +8% 초과된 상황입니다. 반면, 전고점인 2017년 3분기 51.6 까지는 +17% 괴리가 있습니다.

4분기 지수가 중장기 평균 대비 +8% 초과된 상황이기 때문에 부산과 마찬가지로 집값도 다소 고평가된 것으로 보입니다만 전고점까지도 +17%의 괴리가 있기 때문에 버블의 초중반부 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 1.2만호인데 2018년 0.7만호, 2019년 1.4만호, 2020년 1.0만호가 착공되어 평균에 수렴합니다.

인허가도 2011~19년 연 평균 인허가 물량이 1.4만호인데 2018년 1.3만호, 2019년 1.8만호 인허가로 평균과 큰 차이는 없으나 2020년은 0.9만호로 인허가가 급감하였습니다. 중장기적으로는 인천과 마찬가지로 공급이 줄어들 가능성이 생긴 셈입니다.

□ 대전

대전의 2020년 4분기 주택구입부담지수는 67.8로 과거 16년간 평균인 54.9보다 +24%나 초과된 상황입니다. 전고점인 2011년 4분기 63.7을 갱신중이기도 합니다.

4분기 지수가 중장기 평균 대비 +24%나 초과된 상황인데 이는 사상 최대치인 관계로 버블의 정점에 근접한 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 0.8만호인데 2018년 0.7만호, 2019년 1.0만호, 2020년 0.9만호가 착공되어 광주처럼 평균에 수렴하고 있습니다.

반면 인허가는 2011~19년 연 평균 인허가 물량이 0.8만호인데 2019년 1.7만호, 2020년 1.6만호가 인허가되어 중장기적인 물량 부담이 부각될 것으로 보입니다.

□ 울산

울산의 2020년 4분기 주택구입부담지수는 50.9로 과거 16년간 평균인 46.2보다 +10% 초과된 상황입니다. 반면, 전고점인 2017년 2분기 65.7 까지는 +29% 괴리가 있습니다.

4분기 지수가 중장기 평균 대비 +10% 초과된 상황이고 전고점까지는 +29%의 괴리가 있기 때문에 버블의 초중반부 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 0.7만호인데 2018년 0.2만호, 2019년 0.5만호, 2020년 0.8만호 착공으로 착공 물량이 점차 늘어나고 있으나 부담되는 수준은 아닙니다.

인허가는 2011~19년 연 평균 인허가 물량이 0.9만호인데 2018년 1.1만호는 다소 많으나 2019년 0.5만호, 2020년 0.7만호가 인허가되어 중장기적인 물량 부담은 덜한 편입니다.

□ 결론

지난 12월에 발간한 신간 《 앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져있다 》 에서 주택구입부담지수로 본 광역시별 집값 저평가 순위를 ① 인천 ② 부산 ③ 울산 ④ 대구 ⑤ 광주 ⑥ 대전 순으로 기재했었는데 2020년 4분기 지수를 반영하고 2013년부터 중위 매매가를 KB부동산 기준으로 업데이트했더니 순위가 아래와 같이 다소 변경되었습니다.

★ 2020년 4분기 기준 광역시별 집값 저평가 순위 ★

① 인천 ② 대구 ③ 부산 ④ 광주 ⑤ 울산 ⑥ 대전

2020년 3분기 대비 4분기 아파트 중위 매매가가 부산(+11%), 울산(+9%), 대전(+8%) 순으로 급등한 영향이 일부 순위의 변화를 불러왔다고 볼 수 있습니다.

단, 책에서 주택구입부담지수 외 착공/인허가 물량, 현금부자 수까지 고려하여 선정한 톱픽(부산)은 여전히 변화가 없다는 말씀을 드립니다.

제 전망이 맞는다는 보장은 없지만 일단 오픈된 데이터로 전망의 정확도를 최대한 높여보는 작업은 계속 하고자 합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^