엠팍펌) 주식과 부동산의 차이

논문 등 일반적으로 알려져있는 내용도 있고 제가 투자하고 공부하면서 생각한 내용도 있습니다





주식과 부동산의 차이점





1. 일단 가장 많이들 궁금해하는 평균적인 수익률은 주식>=부동산



이거는 이견이 좀 있을수도 있습니다. 전세계적으로 통계낸 논문에서는 부동산이 높기도 합니다. 왜 명확히 통계낸게 없냐면 부동산 때문입니다.





주식은 주식의 상승과 배당재투자 수익를을 계산하면 명확히 계산됩니다



그런데 부동산의 배당에 해당하는 평균임대료는 나오는데 이 임대료로 재투자 수익률을 계산하기 어렵습니다. 주식과 달리 부동산은 임대료로 추가 부동산을 구입하기 힘드니깐요





그래서 이 임대료를 그당시 예금이나 채권이자에 간주해서 계산하는 수 밖에 없는데 이러면 주식보다 부동산의 수익률이 떨어질 수 밖에 없습니다.





우리나라는 전세때문에 임대료(월세)가 더 왜곡되어 계산이 더 힘들지만 80년대 코스피가 개장했을때부터 보면 다들 생각과는 다르게 부동산보다는 코스피의 수익률이 더 높습니다





배당재투자와 월세재투로 인해 주식이 조금 더 앞서나간다는 말들이 있기는 하나 큰틀에서는 비슷하긴 합니다.







2. 주식은 왜 망하는 사람이 많은데 부동산은 대체로 성공하냐? - 주식은 4%의 승자독식, 부동산은 인덱스







주식시장은 개별주하다 패가망신하고 부동산은 대체로 성공한 사람이 많느냐?



이거는 여러이유가 있지만 가장 큰 이유는 주식은 4%가 캐리하는 구조이고 부동산은 다같이 오르는 구조라서 그렇습니다.





존보글의 '모든주식을 소유하라'를 보면 알수있듯이 주식시장은 4%의 기업이 엄청난 성장을 하며 전체 상승을 캐리합니다. 나머지는 예금이자만도 못하게 성장하거나 그이하입니다.



즉 4%의 슈퍼캐리 기업이 성장을 독식하고 이를 고르고 계속 보유한다면 엄청난 성공을 할 수 있습니다. 반대로 96%를 골라서 장기보유했다면 예금이자만도 못합니다.





이는 미국에서 증명된 것이지만 그외 한국 등 다른나라도 비슷합니다. 우리나라도 삼성전자가 성장의 대부분을 캐리했고 그외에는 예금이자만도 못한 기업들이 대다수죠







부동산은 다릅니다. 물론 부동산도 지역마다 약간은 다르지만..



수도권을 고른다면 거의 비슷하게 상승했습니다. 강남,강북,경기도,인천 등등 약간씩 차이는 나지만 상승 퍼센트로 보면 비슷합니다. 금액차이가 날뿐이죠





부동산은 같은 권역이면 다같이 오르고 다같이 떨어지는등 거의 동일하게 움직이기 때문에 인덱스펀드랑 비슷하다고 보면됩니다.





때문에 주식 개별주를 사서 망한사람은 많지만 부동산은 수도권을 샀다면 장기보유해서 망한사람이 없죠





주식 인덱스펀드를 20년이상 장기보유했다면 덜먹을수

는 있어도 망한사람이 없는 것과 같습니다







3. 부동산의 꽃 - 레버리지(갭투자)





부동산의 꽃은 아무래도 레버리지 입니다. 보통 주식보다 부동산의 수익률이 높다고 말하는 이유도 이 레버리지 때문이죠.



부동산은 투자자산 중에 가장 안정적인 레버리지를 얻을수 있는 자산입니다. 이는 실거주라는 필수품의 특징때문에 정부에서 혜택을 주는거죠.





최소 50%레버리지이고 70~80%의 레버리지까지도 쓰는 경우가 많습니다. 보통 인플레이션이 2-3%만 발생해도 대출이자 2-3%는 인플레이션에 녹이는 거기 때문에 30년 장기대출이 가능하다는 것은 투자에 있어 어마어마하게 유리한점입니다





특히 우리나라는 갭투자라는 무이자 전세투자가 있어서 더욱 더 심하죠. 우리나라에 부동산이 수익률이 주식보다 높다고 알려진 가장 큰 이유가 이 갭투자가 큽니다.







4. 오히려 자산이 적을수록 부동산이 유리하고 자산이 많아질수록 주식이 유리하다(개인생각)



흔히 자산이 적을수록 주식, 자산이 많아질수록 부동산으로 라는 투자공식들을 많이 얘기하는데 개인적인 생각은 다릅니다.





물론 자산이 적다 많다라는 금액의 기준에 따라 다르겠지만요. 자본금이 몇백수준이다 한다면 당연히 주식밖에 접근할수밖에 없겠지만..





자금이 5천~1억만 되도 부동산은 많은 레버리지 특히 갭투자가 가능합니다. 물론 지금같은 시기 말고 저평가된 시기에 산다면 자기자본의 최소5배~10배 정도되는 레버리지를 이자없이 투자할수있어서 수익률이 마구 뻥튀기가 됩니다.





주식은 레버리지 쓰기가 신용대출 정도 말고는 힘들죠. 그래서 자본금이 적을때는 부동산이 몇년만에 5배~텐버거(10배)만들기 쉽습니다. 예를들면 5억짜리집을 4억 전세+1억 자기자본으로 샀는데 집이 10억이 되었다면 1억으로 5억의 차익을 누린거니 5배 수익이죠





그런데 자본이 커질수록 이런 레버리지가 많은 투자는 점점 더 위험이 커지고 한방에 훅가버립니다. 특히 예전에 많이 갭투자 많이 늘렸다 작년올해같은 시기 맞는다면 시장에서 퇴출되죠.





또 재산세, 종부세, 건강보험료 등 세금과 사회보험에 녹아내립니다. 부동산은 1주택 말고는 양도세도 어마어마하죠. 실제 아파트가 수십채여서 자산은 많더라도 그걸 판다면 세금에 녹아내려버릴겁니다





반면 주식은 양도세가 22% 고정이죠. 물론 배당이 2천이 넘으면 금융종합과세가 붙어 세금이 급 높아지고 건보료 등도 나오지만 ..



버크셔나 구글 같이 배당을 안하고 자사주 매입을 위주로 하는 주식을 들고있다면 몇백억 몇천억이 있더라도 재산세와 사회보험료가 0입니다(우리나라는 법적으로 주식은 재산으로 안치기때문에)



이게 아니어도 VOO나 QQQ 정도만 되도 배당은 상당히 낮은 편이고 자사주매입이 많기때문에 세금과 사회보험료가 부동산에 비하면 없다시피 합니다.





때문에 자산이 수십억이상부터는 오히려 주식이 부동산보다 유리하다고 봅니다.



또 주식은 고평가 구간에 비중을 7:3이나 5:5 등으로 채권이나 금과 섞어서 조절할수도 있죠. 한국 뿐 아니라 달러나 위안화 유로화 등의 자산도 섞어서 위험분산도 할수 있고요





오히려 에셋파킹은 주식이 부동산보다 더 안전합니다. 한국만 투자하는 부동산보다도 미국이나 전세계 모든 기업에 투자하는 인덱스인 VOO와 VT 가 에셋파킹에 더 안전하죠





물론 가장 좋은것은 레버리지 풀로 1주택 + 남는 금액들은 주식으로 복합으로 돌리는게 좋다고 보긴합니다